中古マンションで資産形成  株式投資で、資産をある程度築いたら次なるステップは不動産投資を考えてみてはどうでしょうか？ 株式投資と違う中古マンション投資のメリットを上げますと・・・ 1減価償却を代表に経費が認められる（諸経費・保険料など） 2安定的収入 3資産担保になり、場合によっては借入金を上手に利用することで、資産形成スピードが大幅にＵＰする。 4値上がりも期待できる 5自己が居住する場合、所得税控除にもなる デメリットはやはり、空室リスクが一番大きいでしょうし、他には・・・ 1入居者トラブル（家賃滞納・夜逃げ・施設の思わぬトラブル（例　漏水）・自殺etc) 2地震などの自然災害リスク 3火災のリスク 4換金性（流動性）が低い   Ｍｒ.Ｋも株式投資や外貨投資一辺倒から不動産投資もやはり選択肢に入れようと思い、素人なりに勉強中です。 しかし、いろいろ勉強しても、不動産は難しいです、難しい理由は世の中にその物件は1つしかなく、また、絶対価格いうものがな く相対的な価格しかないことが難しさの最たるところに思えます。 例えば、隣り合わせに次の２つのアパート物件があるとしまして、あなたがどちらかを購入するとしたら、どちらがより収益不動産 として良いでしょうか。（建築条件などすべて同じとして）   Ａアパート　直近取引価格4000万円木造アパート　表面利回り10％ Ｂアパート　直近取引価格5000万円木造アパート　表面利回り10％   素人的・株価的発想！？ではＡアパートの方が安く買えて、収益家賃がＢアパートと同じ10％なわけだから良いように思えるので すが、不動産的発想では、むしろＢアパートのほうが良いらしいのです。（書籍や知人に聞くところによると・・・） なぜなら、まったく同じ物件としてみた場合、ＢアパートのほうがＡアパートより、より魅力があるから取引価格（評価価格）が高い と解釈すると、または、もしかしたらＡアパートは何か欠陥があるのではないか！？という見方をしなければ、Ａアパートという不 良債権になるかもしれない物件を買ってしまうというのです。 株ですと、「業績」があるので、当初パッとしなくても時間とともに場合によっては価値が上がる期待が十分できるのですが、不動 産（特に中古マンション等）の場合は通常は時間とともに原価価値は下落しますので最初の投資価値選別判断が後々の投資収 益まで大きく影響するわけです。 場合によっては、金額が高額にもかかわらず換金性が非常に株などに比べて低いので一番最初の初回投資に失敗してしまう と、人によっては完全に再起不能になってしまうリスクも高いでしょう。 安定的家賃収入を目論んで購入したのに、管理費や税金などが持ち出しの赤字不動産にドンドンお金を食われてしまうわけで す。と、同時に時間の経過とともに資産価格もドンドン下落するわけです。 しかし、良い物件を安く購入し、借り入れ金を上手く活用できれば話は別です。非常に資産形成的にも安定的にドンドン資産が 増えるというのです。 例えば、次のような物件ですと・・・・・・・   1000万円の中古マンション　家賃収入月額9万円　約利回り10％ 100％自己資産では購入せず例えば、半分(500万円・10年・3％）を金融機関から借り入れます。 おおざっぱで金利を計算しますと、（諸経費など考慮せず）年間利払いは1年目は約10万円で2年目は当然、それ以下になります。 家賃収入全額を返済にまわすと考えると、およそ6年で完済になり、それ以降は自己保有マンションになります。 かなり、大雑把に考えますが、当初6年間は自己投資資金額500万円で年間およそ100万円のキャッシュを生み出す不動産です から、利率20％でまわったという計算にもなります。6年目以降はそれこそ、全額、実質的にも収益になります。 これが上記の不動産投資のメリット3にある資産形成スピードが大幅に上がるマジックなのです。 マジックを使うポイントはきちんと収益を生み出す、収益不動産であるか？という点と借り入れ金利が低いというポイントになりま すが。 ここをクリアさえすれば、きちんとした収益不動産が1つから2つ3つと数が増えていくごとにこの資産形成スピードはドンドン加速 します。（いわゆる”テコの原理”が株式とは違い投資先が、収益不動産で安定しているのである程度安定的にできるのです。） 次に、きちんとした収益不動産を購入した後のリスクを考えてみると、 �@家賃滞納リスク：現在、保険会社で家賃滞納保険を非常に安く取り扱っているので数ヶ月程度の家賃滞納リスクはこれでクリアできます。（保険料は家賃額の半分と知人から聞きましたが・・・安！そのうえ場合によっては、入居時にこの保険料を入居者に負担してもらうケースもあるとか＾＾；）又は、連帯保証人契約を貰えるような有料物件ならこのような保険料もかからず滞納リスクをクリアできます。 �A夜逃げのリスク：これは意外に大変です。というのも、家賃滞納リスクは�@でクリアできますが、室内に残った家財を勝手に処分できない（夜逃げした人の所有権のため）ということになりますので、家財を保管するリスクが残ります。まーでも、夜逃げって正直ほとんどないらしいのでそんなに神経質になるリスクでもなさそうですが。また、これも保険でクリアできるそうです。 �B漏水（水漏れ）リスク：例えば、これが配管などの老朽化が原因での漏水（水漏れ）であると、その損害は所有者が補償しなければなりませんが、入居者の過失での漏水（水漏れ）の場合、施設賠償特約保険に加入さえしておけばクリアできます。年間数百円ですので負担はある意味、無問題です。（場合によっては、入居時・更新時に入居者に負担してもらってもよいでしょう。） 配管等の老朽化が心配であれば、業者と契約して随時点検をしてもらうやり方もあります。（こちらもさほど経費はかかりません） �C地震・火災はこれはまさに保険の出番！保険でクリアです。（もちろん、可能であれば入居者にすべて負担していただきます。） そして最後に、一番重要な空室リスクです。 きちんとした収益不動産を選択購入する前程ではありますが、空室リスクはどうしても避けられないでしょう。 しかし、いろいろ調べたり・聞いたりしましたが、ポイントは「当たり前のことを当たり前にやっていない物件が多い」とのことで した。 というのは、例えば、トイレのウォシュレットがなかったり、ＴＶモニター付インターホンがなかったりという具合です。 ウォシュレットは今では、数万円でＴＶモニター付インターホンにいたっては1万円未満で取り付け可能ですが、それがないのです。 その他では、ドアカギをピッキング防止のカギに変更するなども有効でしょうし、場合によっては中古マンションの間取りそのもの を思い切っていじってしまっても良いでしょう。単身者が多い地域なら、2ＬＤＫを1ＬＤＫにして広さをアピールするなど。 目線的に、まず自分自身が入居するつもりで、物件をリフォームすることが大切でしょう。（業者の方も、頭ではこのことが解って いても実行できない方（ケース）がけっこう多いとのことでした。確かに、何もしないで空室が埋まればそれにこしたことはないで すからね。） 加えて、敷金礼金のうち礼金をを0円に設定するのも常套手段。 更に言うと、購入するときに既にストーリを描いておくということでしょう。例えば、独身サラリーマンの入居を念頭に置いたストー リーとしますと広告の出し方も工夫次第で魅力的になります。駅まで3分走れば1分・お弁当屋・定食屋徒歩圏内3件・土日夜間静 かな住宅街などなど。 独身サラリーマン以外にはもしかしたら、さほど魅力的に映らないかもしれませんが、選択と集中の時代、思い切って入居者選 定も絞ってみるのも一計かもしれません。 最後に、現在賃貸料を支払ってアパートなどにいる方が自己が生活する物件として中古マンションを購入する場合は更に更に 有利になります。 一定要件を満たしますと所得税が、控除されますし、また、自分自身が生活しながら少しずつ直したい箇所をリフォームできます。 この方法の延長線上のヤドカリ戦法（まず、自分自身が住んで、ある程度借り入れ金を返済したら次の物件を購入し転居してそ の物件は賃貸に回す）を使えば、ただただアパートを借りて住んで賃貸料を払うだけの代わりに、それを借入金の返済にまわす ことで効率よく不動産資産を増やせる方法もあります。 不動産投資はどこか敷居が高いように思いますが、株式投資・外貨投資そして、不動産投資を組み合わせて、より安定的で効 率的な資産形成ができると思います。まずは、いろいろ勉強をすることですね。

  頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

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